过去40年，中国经济的平均增速超过9%，人均GDP提升60倍。

但空·白研究院创始人杨现领在12月27日的个人跨年演讲《大居住领域的“边缘革命”》中判断，在经济发展规律下，中国作为一个高速增长的经济体，未来数年将进入下行周期，也是一个必然的趋势，而“繁荣本身蕴含着衰退的种子，衰退是人类社会和企业不断进步的底层动力。

”在这样的宏观环境下，中国的房地产行业会怎么走？杨现领认为，过去10年房地产的繁荣是杠杆推动的，但由于目前宏观环境处于下行阶段，势必会导致房地产行业进一步下行。

受此影响，房地产市场从高杠杆到高房价的循环被切断。

从大环境上看，不要寄望于政策放松，“房住不炒”和“三稳”是调控的主旋律。

同时对于全体从业者来说，房价不涨，才是对所有行业参与者的最大保护。

其次，城市分化将进一步加剧，“3+6”城市圈格局将是未来的主战场。

环北京、环上海、环广深三大城市圈的人口占比只有6%-7%，但是它们的房地产交易额总和占比接近20%，未来的商业布局不是安全传统的一、二、三、四线来定义，而是按照环城市圈逻辑进行，核心指标有两个：一是它的人口是不是净流入，二是它和中心城市的距离是否保持在一个相对合理的通勤范围内。

此外，人均GDP和中心城市之间有没有收敛趋势，也会影响到城市圈的市场购买力和前景。

杨现领判断，行业由增量主导的单极时代，将迈向存量主导的、多极力量博弈的大居住时代，并且大居住领域将会形成30万亿的交易和服务市场。

期间，新房市场在总量上进入下行周期，二手房迎来“房多客少”周期，可售库存供给增加，去化周期拉长。

但是大居住领域的“黄金时代”并没有结束，只是形式却发生了变化——如果说过去是增量开发的黄金时代，那么未来则是流通的黄金时代。

在目前阶段，大居住领域发生了最深刻的变化是以“交易能力”为中心的产业链重构，有的角色从舞台中心淡出，有的角色则从边缘走向中心。

边缘革命的核心就是产业话语权的转移与交接，一批新物种和旧物种之间的博弈。

在这个过程中，包括开发商、代理、中介、租赁/长租公寓、物业、装修、房产互联网、房产金融等在内的多元角色，将一同争夺行业话语权。

其中，中介作为边缘角色将快速崛起，比如贝壳。

对于渠道和开发商之间的关系转换，杨现领认为，其本质是在房地产行业内，以中介为代表的交易渠道将逐渐从边缘走向中心，因为贝壳通过供给整合变得距离C端更近。

相比传统中介，贝壳找房还重新整合了与大B或品牌之间的关系，用交换关系替代了流量导流和简单的赋能关系，大B让出一部分所有权和经营权，获得相应的资源或利益。

在多家委托、经纪人没有行业合作基础的背景下，不存在真正意义的行业性交易平台，贝壳的理论逻辑是市场公司化，本质是一个公司，只有如此，才能最大化降低内部的交易成本，建立合作的规则。

然而，这一切的基础在于“交换”，而非赋能，贝壳冷启动的前提是链家首先打开，其它品牌和经纪人才可能进来。

杨现领认为，房地产行业的本次改变先从中介行业开启，未来会有五点可以预期的变化：不要低估规模的力量、不要低估本地化的力量，小城市，也可以成长出大中介；不要高估线上的流量价值，线上已成红海，线下的挖掘却远远不够，线下服务所形成的口碑才是更可持续的长期壁垒；不要低估门店的价值，门店的价值远远没有被释放；不要低估组织的力量，去打造最优秀、生生不息的组织；行业的终极使命是提升经纪人的预期寿命，把经纪人拉出贫穷陷阱，关键是改变经纪人对未来的预期。

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